Dentro de las medidas anunciadas por el presidente Javier Milei en el paquete de leyes revelado durante su primera cadena nacional, se explicaron los alcances del controvertido Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU). Este tiene la intención de derogar alrededor de 300 leyes y modificar otras tantas para desregular la economía y las relaciones de la sociedad civil. Entre estas modificaciones, sobresale la derogación de la Ley de Alquileres, aprobada en junio de 2020 y recientemente reformada.
En términos generales, si un decreto deroga una ley, esto no tiene efecto retroactivo a menos que se especifique expresamente. En otras palabras, los cambios no afectarán a los contratos que ya están en curso, los cuales suelen tener una duración de tres años con actualización semestral.
La derogación de la normativa que rige los alquileres podría traer controversias a futuro. El presidente Milei en su discurso nominó como número uno a la Derogación de la Ley de Alquileres. “Para que el mercado inmobiliario vuelva a funcionar sin problemas y que alquilar no sea una odisea”, dijo.
Los acuerdos habitacionales a largo plazo volverían a regirse por el Código Civil y Comercial de 2015. Esto significa que tendrían una duración de dos años, con actualizaciones semestrales previamente pactadas entre el inquilino y el propietario (aunque también, las cuales quedarían establecidas en el contrato.
Cómo serán los contratos bajo los nuevos cambios:
1- El plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, serán de dos años.
El decreto aclara que en caso que no se haya establecido plazo en cada tipo de alquiler:
-En los casos de locación temporal, se estará (sic) al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble alquilado.
-En los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años.
-Para los restantes destinos será de tres años.
2- Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres.
En lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia (que aplicó para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy), inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.
“Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, dice el decreto.
“Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada”, aclara el documento.
3- Los contratos se podrán hacer en pesos, dólares y otra moneda extranjera que decidan las partes.
Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
“Es preciso respetar la voluntad de los ciudadanos de pactar las formas de cancelación de sus obligaciones de dar sumas de dinero, sin distinción del curso legal o no de la moneda que se determine, sin que pueda el deudor o el juez que eventualmente intervenga obligar al acreedor a aceptar el pago en una moneda diferente, salvo pacto en contrario”, dice el decreto.
Es decir que se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera y que los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.
4- La limitación de los jueces.
Los magistrados no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.
Los jueces tampoco tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley. “Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva”, detalla el documento.
En cuanto al control judicial de las cláusulas abusivas, la aprobación administrativa de las cláusulas generales no impiden su control judicial.
5- Fianza, garantía y periodicidad del pago.
La nueva reglamentación le permite a las partes determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Por ejemplo, antes de las leyes de alquileres sancionadas después de 2020 se pactaba el valor de un mes de alquiler por año y no un mes por todo el contrato.
Además, las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
6- Cuándo se puede rescindir el contrato.
El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.
Por otro lado, el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.
Otro caso en el que el inquilino puede rescindir el contrato es si el dueño de la vivienda incumple con la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
7- Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.
Dado que la ley de alquileres del 2020 creaba la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP, al derogar la ley 27.551 esa obligación queda sin efecto.
